امـــــــــــــلاک مشــــــــــــــاورین

شرایط قانونی :

عقد هر گونه قرارداد در رابطه با ملک به 2صورت قابل تنظیم میباشد:

1- قرارداد رسمی

2- قرارداد عادی

هرنوع قرارداد ویا نوشته ای  که بین دو یا چند نفر نوشته وتنظیم گردد(حتی به صورت دست نویس ) ودر ذیل این قرارداد 3نفر به عنوان شاهد زیر متن قرارداد را امضاء کنند، این قرارداد رسمیت داشته وقابل مطرح کردن در مراجع قضائی از جمله دادگستری میباشد. به این نوع قرارداد که افراد بین خود نوشته ومنعقد میکنند وبا حضور شهود به آن رسمیت می بخشند قراردادهای عادی گفته میشود؛ تمام مواد این قرارداد طبق توافق بین طرفین تنظیم ومنعقد میگردد.

اما قرارداد رسمی به آن دسته از قراردادها گفته میشود که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم ومنعقد خواهد گردید، کما اینکه تمامی مواد وبندهای این قرارداد نیز کلمه به کلمه عینا مشابه به بندهای همان قرارداد عادی میباشد . 

دریک قرارداد اعم از اجاره نامه ویا مبایعه نامه موارد زیر باید قید شود:

اجاره نامه:

1- مشخصات کامل موجر

2- مشخصات کامل مستاجر

3- مورد اجاره:(مشخصات کامل ملک ویا واحد مورد نظر اعم از متراژ،مشخصات کامل سند مالکیت ،تعداد اطاقها ،......وکلا هر گونه وسایل ویا ملزوماتی که در ملک ویا واحد آپارتمانی مورد بحث وجود دارد ویا تهیه وتدارک آن در تعهد موجر میباشد.

4- مدت اجاره

5- اجاره بها که باید نحوه پرداخت آن به طور کامل ودقیق (به صورت نقدی، چک ویا هرگونه سند دیگر )قید گردد.

6- قید نوع مصرف مستاجر (مسکونی،اداری ویا تجاری )

7- تعداد نفراتی که در مدت اجاره از ملک استفاده میکنند.

و دیگر شروطی که موجر ومستاجر در زمان انعقاد قرارداد بین خود شرط میکنند .

مبایعه نامه:

1- مشخصات فروشنده یا فروشندگان

2- مشخصات خریدار یا خریداران

3- مشخصات وامکانات مورد معامله (مشخصات کامل سندی ملک وهرگونه امکاناتی که در زمان معامله ویا در زمان تحویل ملک به خریدار یا خریداران در تعهد فروشنده یا فروشندگان است میباشد)

4- بهای ثمن مورد معامله، زمانبندی وچگونگی نحوه پرداخت آن.

ارکان بالا جزو ارکان اصلی یک مبایعه نامه میباشد، ولی توضیحات دیگری نظیر تعهد فروشنده ویا فروشندگان به اینکه مورد معامله مشمول مصادره اموال، سرپرستی ، توقیف ویا مورد رهن ووثیقه وممنوع المعامله نمیباشد، ازمواردی است که باید درنظر گرفته شود.

هرکدام از انواع قراردادهای ذکر شده با تمامی شروط وبندهای آن درزمانی که 3نفر شاهد با ذکر مشخصات خود ذیل تمامی صفحات آن را به امضاء برسانند رسمیت یافته واز آن لحظه به بعد قابل اجرا وقانونی خواهد بود وبه همین نحو در صورت بروز اختلاف ویا مشکل بین طرفین معامله قابل طرح در کلیه محاکم دادگستری مربوط به وقوع آدرس ملک میباشد.

مشاور اقتصادي انجمن مفاخر معماري ايران معتقد است: بروز دوره رکود در بخش مسکن طبيعي است و طي دو دهه گذشته همواره پس از دوران رونق، حداقل دو تا سه سال با رکود مواجه بوده ايم."عباس زينلي" روز شنبه در گفت و گو با خبرنگار ايرنا، اضافه کرد: با وجودي که توليد و بازار سرمايه در سال هاي اخير به شکل مطلوب قادر به جذب منابع نشده اند، اما بازار مسکن ايران جايگاه مناسبي براي آرامش نقدينگي بوده است. اين کارشناس اقتصادي افزود: بدليل بي ارتباطي ما با بازارهاي مالي، پولي دنيا ايران از بحران مالي غرب و اروپا تاثيرپذيري زودهنگامي نخواهد داشت، اما به هر تقدير تحت تاثيرآن قرار خواهد گرفت.زينلي گفت: تقاضاي موثر در بخش مسکن ايران وجود دارد، اما نظام بانکي نتوانسته زمينه هدايت مناسب منابع به اين بخش را فراهم کند. به اعتقاد اين کارشناس، از مجموع دو تا سه ميليون واحد مسکوني که طي 10 سال در سطح کشور ساخته شده، حدود 40 درصد آن فاقد کيفيت است و به اين ترتيب سرمايه کلان ملي هدر رفته است. زينلي افزود: انبوه سازي راه حل کوتاه و سريع ساخت مسکن در کشور محسوب مي شود، اما براساس اطلاعات منتشر شده سهم ساخت و ساز صنعتي در ايران اکنون حدود دو تا سه درصد است و پيش بيني شده تا پايان برنامه پنجم توسعه کشور به رقم 20درصد برسد. مشاور اقتصادي انجمن مذکور گفت: اقتصاد وابسته کشور همواره بخش مسکن را تحت تاثير خود داشته و اعمال سياست هاي انبساطي و انقباضي مالي ، پولي سبب دغدغه آفريني در اين بخش بوده است. به گفته زينلي، عرضه واحدهاي مسکوني به شکل صنعتي با بهره گيري از انبوه سازان مي تواند موجب حل مشکل اين بخش شود، اما واگذاري امور به تعاوني ها به دليل نبود تشکيلات مديريتي نمي تواند ضامن تحقق اهداف پيش بيني شده در طرح مسکن مهر باشد. دولت در برنامه مسکن مهر واگذاري 99 ساله اراضي براي ساخت سالانه يک ميليون و 500هزار واحد مسکوني را با ايجاد تعاوني هاي مسکن مهر هدف گذاري کرده است. کارشناس يادشده گفت: ساخت وساز به شيوه غيرحرفه اي موجب مي شود، ظرف يک دوره پنج تا 10 ساله همه واحدهاي احداثي را بازسازي و نوسازي کنيم. آمارهاي منتشر شده حاکي است: عمر مفيد واحدهاي مسکوني در کشور 30تا 40 سال باشد درحالي که عمر مفيد خانه ها در کشورهاي صنعتي 80 تا 100 سال پيش بيني مي شود.

مشاور رييس سازمان استاندارد و تحقيقات صنعتي ايران گفت:‌ متوسط عمر ساختمان ها در ايران در خوشبينانه ترين حالت 40 سال است که نصف عمر متوسط ساختمانها در کشورهاي پيشرفته است.

"فريدون بلغاري" روز يکشنبه در گفت و گو با خبرنگار ايرنا با اشاره به زيان ناشي از ساخت و سازهاي غيراصولي، افزود: هر روز که به عمر ساختمانها اضافه شود، 500 ميليون تومان ارزش افزوده ايجاد مي شود.

**مهندسان ناظر مهر فروشي نکنند

وي افزود: سيستم نظارت بر ساختمان سازي بايد تقويت شود، اگر سيستم هاي نظارتي را تقويت کنيم که نظارت در حين ساخت افزايش پيدا کند بخش بزرگي از مشکلات کيفي ساختمان ها را حل کرده ايم.

بلغاري گفت:‌ بايد شرايطي فراهم شود که مصرف کننده هزينه نظارت را پرداخت کند، اگر هزينه نظارت با قيمت واقعي پرداخت نشود، مهندسان ناظر کار فعلي را که مهر فروشي است، ادامه مي دهند. وي در مورد اهميت نظارت بر ساختمان سازي، گفت: در يک نظرسنجي مشخص شده که شرط لازم براي ساخت و ساز اصولي 15 درصد کارفرماي آگاه، 31 درصد مجري صاحب صلاحيت، 42 درصد ناظر و 12 درصد مصالح است. بلغاري با بيان اينکه يک اختلافي بين سازمان نظام مهندسي و شهرداري ها در مورد نظارت بر ساخت و ساز وجود دارد، افزود: مهندسان ناظر توسط سازمان نظام مهندسي تاييد صلاحيت مي شوند و بايد توسط اين سازمان به شهرداري معرفي شوند، ولي شهرداري اين بخش از کار را نمي پذيرد و خودش اقدام به معرفي مهندس ناظر مي کند. وي افزود: نظر سازمان نظام مهندسي اين است که ارتباط کارفرما و مهندس ناظر بايد قطع بشود، چرا که وقتي کارفرما خودش مهندس ناظر را انتخاب مي کند، هر آن امکان تباني وجود دارد و يک مرجع بيطرف بايد کار نظارت را انجام دهد.

** تعدد مراکز صدور پروانه بهره برداري براي واحدهاي توليدکننده مصالح ساختماني

بلغاري گفت: يکي از مشکلات در صنعت ساختمان تعدد مراکز صدور پروانه هاي بهره برداري است، فرمانداري ها، استانداري ها، مجامع امور صنفي، شوراهاي محلي در کنار وزارت صنايع و معادن که مرجع اصلي و رسمي صدور پروانه بهره بردراي است، فعاليت مي کنند. وي علت دخالت مراکز مختلف در صدور پروانه بهره برداري را درآمدزايي اين فعاليت عنوان کرد و افزود: بايد مرجع صدور پروانه در اين بخش واحد شود تا امکان تصميم گيري و برخوردهاي حقوقي فراهم آيد.

** نظام توزيع نامناسب مصالح ساختماني

بلغاري گفت: يکي از مشکلات در بخش ساختمان، فروش مصالح ساختماني با خودروهاي سيار است که اين مصالح بدون بسته بندي و نشانه گذاري بر روي آنها فروخته مي شود که معلوم نيست در کجا و با چه استانداردي توليد شده اند. وي وجود واحدهاي توليد مصالح ساختماني جدا را از ديگر مشکلات عنوان کرد و افزود: در کارگاههاي پراکنده با استفاده از تکنولوژي پايين و تجهيزات فرسوده مصالح ساختماني توليد مي شود که استاندارد نيستند و ساختمان سازي با آنها مي تواند خطرساز باشد.

بحران مالي جهاني که اکثر کشورها به ويژه آمريکا و اروپا را در بر گرفته و نگراني هاي شديدي را ايجاد کرده است، تاثير منفي بر ساخت و ساز و خريد و فروش مسکن به ويژه مسکن هاي داراي متراژ بالا در امارات متحده عربي گذاشته است.دست اندرکاران بازار مسکن در امارات مي گويند: بازار ساخت و ساز و اجاره مسکن با متراژ بالا در اميرنشين هاي امارات ظرف چند ماه گذشته با رکود شديدي مواجه شده است. به دنبال بروز بحران مالي و اقتصادي جهاني اکنون حرکتي چشمگيري در بازار مسکن امارات که زماني يکي از پر جنب و جوش ترين بخش هاي اقتصادي اين کشور بود، مشاهده نمي شود که اين امر ناشي از نوعي بي اعتمادي در بين سرمايه گذاران است. کارشناسان يکي از راه هاي شروع دو باره فعاليت در بازار مسکن امارات را تحرک و بازگشت سرمايه گذاران بزرگ مي دانند که طي ساليان گذشته سودهاي کلاني در بازار ساخت و ساز بدست آورده اند و اکنون به دليل بحران جهاني دچار نوعي تعلل شده اند. بحران ساخت و ساز در امارت هاي عجمان؛ فجيره؛ العين؛ ام القيوين (در فارسي ام القوين)، شارجه و راس الخيمه نيز بروز کرده است. در دبي به دليل شرايط موجود و افزايش تورم، اکثر ساکنان امارات به اجاره آپارتمان هاي کوچک رو آورده اند که اين امر افزايش سرسام آور قيمت و اجاره اين گروه از آپارتمان ها را موجب شده است. در ابوظبي پايتخت امارات وضع بدتر از اين است بطوري که مبلغ اجاره آپارتمان هاي کوچک يک خوابه و دو خوابه در حال حاضر نسبت به سه سال قبل حدود 400 درصد افزايش نشان مي دهد. ميانگين اجاره يک آپارتمان يک خوابه در داخل شهر ابوظبي بين 80 تا 120 هزار درهم (22 تا 33 هزار دلار) و براي آپارتمان دو خوابه بين 160 تا 220 هزار درهم (44 تا 60 هزار دلار) در سال است که اين امر مشکلات بسياري را براي خارجي هاي مقيم اين کشور بوجود آورده است. اين نرخ ها براي خانه هاي ويلايي کوچک بين 300 تا 350 هزار درهم (82 تا 96 هزار دلار) و براي خانه هاي ويلايي بزرگ بين 400 تا 600 هزار درهم (110 تا 165 هزار دلار) در سال است . اثر نامطلوب رکود اقتصادي در امارت فجيره بيشتر از ديگر امارت ها خود را نشان داده و موجب کاهش شديد تحرکات در بخش مسکن به ميزان 70 درصد نسبت به ماه اکتبر گذشته شده است. در امارت ام القيوين که يکي از شهرهاي کوچک امارات است به دليل ارائه تسهيلات بيشتر در اعطاي رواديد و اقامت و فراهم نمودن امکانات سرمايه گذاري، اکثر خارجيان و شايد ايرانيان براي ورود آسان به اين شهر رو مي آورند، اما در اين شهر نيز مشکلات در حال بروز است. قيمت مسکن و اجاره بها در اين شهر نسبت به ديگر شهرهاي امارات معتدل تر است. در بخش هايي از اين امارت قيمت هر متر مربع زمين به 40 تا 50 درهم ( 11 تا 14 دلار) مي رسد و در بخش اجاره نيز مبلغ اجاره يک آپارتمان يک خوابه حدود 35 هزار درهم (10 هزار دلار) در سال است. در راس الخيمه دست اندرکاران بخش مسکن نگراني خود را بيش از اين ابراز کرده و مي گويند که بحران مالي جهاني موجب شده که اکثر برج هاي مسکوني و حتي تجاري ساخته شده در اين امارت همچنان خالي و بدون سکنه باقي بماند. به نظر کارشناسان برخي از سرمايه گذاران خارجي در بخش مسکن امارات که بيشتر آنان از کشورهاي عربي همسايه از جمله کويت هستند، به دليل متضرر شدن در بخش سرمايه گذاري جهاني از سرمايه گذاري در امارات بازمانده اند که اين امر به کاهش 30 درصدي سرمايه گذاري در بخش مسکن در اين اميرنشين منجر شده است. در اميرنشين شارجه نيز که گفته مي شود وضع آن بهتر از ديگر اميرنشين ها است، بازار مسکن با رکود نسبي مواجه شده است. در شارجه که طي سال هاي گذشته استقبال زيادي براي سرمايه گذاري در بخش ساخت و ساز مسکن در آن بوجود آمده بود، بيش از 75 برج مسکوني، تجاري و اداري در خيابان ساحلي آن ساخته شده است، اما تقاضايي براي آن ها وجود ندارد. بحران در بخش مسکن امارات همه مسوولان بخش خصوصي و دولتي اين کشور را چشم انتظار بازگشت سرمايه گذاران بزرگ کرده، ولي شرايط به گونه اي در حال پيشروي است که امکان سرمايه گذاري در اين کشور مقرون به صرفه نشان نمي دهد.

اصطلاح تفكیك در حقوق جدیدجدید ایران پدید آمده و به مفهوم افراز و تقسیم نزدیك است. لكن با آنها فرق دارد زیرا همانگونه كه در مبحث قبل گفته شده در افزار باید حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی در تفكیك وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد به عبارت ساده تر در افراز تعداد مالكین مشاعی باید از 2 نفر بیشتر باشند ولی در تفكیك حتی یك نفرهم كه مالك شش دانگ ملكی باشد می توان آنرا به قطعات متعددی كه قانوناً مقدور باشد تفكیك نماید كه روش انجام انجام عمل تفكیك به شرح زیر بیان می شود :

متقاضی باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و اخذ تقاضای تفكیك آن را به ضمیمه نقشه تفكیك ملك كه خود موظف به تهیه آن می باشد به ثبت محل تسلیم دارد. تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیكاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به شعبه بایگانی و یكی از نمایندگان ارجاع می گردد.

نماینده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده وسیله متقاضی را طی نامه ای جهت تائید و موافقت با تفكیك به شهرداری محل ارسال می دارد.

اصطلاحات:

عین در حقوق در برابر منفعت قراردارد. برای انتقال منفعت، عقد اجاره یا حق انتفاع ... مطرح می شود و انتقال عین (عین معین مثل خانه معین ـ عین کلی مثل تعهد انتقال و تسلیم چندکیلو برنج)، با عقد بیع یا صلح، هبه و ... فراهم می گردد. عوض معلوم عبارت است از ثمن (قیمت) معامله.

مبیع: آنچه که فروخته می شود.

ثمن: بها و قیمت آنچه در قبال خرید به فروشنده داده می شود.

در صورت معامله املاک ثبت شده (املاکی که دارای سند مالکیت می باشند)، باید لزوماً معامله در دفاتر اسناد ثبت شود تا از نظر مقررات انتقال واقع شده باشد (ماده 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور).

ثمن بخس: قیمت کم.

فروشنده مستنکف: کسی که از انجام معامله خودداری می کند.